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原文标题：怎么与好友搭伙过日子【第一期】：从财产共有协议公证说起 前言: 今年夏天，我们读到了花姐与小胖的故事，花姐小胖互相照顾十余年，却因小胖去世时未留遗嘱，无法继承遗产的花姐被小胖家人赶出家门流离失所。这个令人唏嘘的案例，促使我们做出了这个决定：通过财产共有协议公证、意定监护公证、遗嘱公证这一系列措施，来保障双方生前死后的合法权益。
图中为中国公证协会的标志 1.非亲属共同贷款买房的现实困境 随着年龄增长，买房置业是绕不开的话题。但由于银行贷款政策的限制，即使是双方共同出资，也只能以一个人的名义去贷款购买。并且在贷款未还清前，不能在产权证上加另一方的名字。然而还清贷款需要数十年，谁知道这期间会有什么变数呢？
【小贴士】★如果是全款买房，产权证可以写两人名字，注明是共同共有（各占50%）还是按份共有（双方占不同比例），并且保留双方出资证据（比如银行转帐记录）即可保障双方权益。如果是贷款买房，银行通常要求共同贷款人是夫妻关系或亲属关系，少数银行允许一男一女以未婚夫妻的关系共同贷款，但拒绝同性别的两个朋友共同贷款。 2.财产共有协议的公证过程曲折困难 在拟定协议内容的时候，我们发现即使签了协议仍然有可能产生纠纷：谎称协议上的签名是对方伪造的、谎称协议是受对方胁迫签署的、甚至还有偷出协议撕毁的都不鲜见。因此，我们决定对这份协议办理公证。一旦公证，就具有无可辩驳的法律效力，不可能谎称伪造或受胁迫，撕毁协议也没用（因为公证处也保留了一份存档。） 然而，这条公证之路也非常崎岖，一开始去公证处咨询时就被拒绝了。因为我国物权法有明确规定，不动产以登记为准。我们的房产登记在一方名下，却要公证处证明两个人都有份，再加上我们所在的城市有房产限购政策，公证处担心会引起不必要的诉争，比如在贷款还清前起诉不动产登记中心要求加名之类的。 在多次沟通后，我们按照公证处的要求反复修改这份协议书，公证处内部也多次开会讨论，最终确定我们不属于房产代持的情况，也并不是为了在贷款还清前加名字。依据《物权法》第十五条规定，同意了为我们办理这份协议的公证。
【小贴士】《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也即是物权变动与基础关系即合同关系相分离的原则，简单点说，产权证上加不加名字本身并不影响我们之间协议的效力。 3.协议公证后效力的局限性 当然，这份公证也有其局限性，它对内具有约束力，但对外不具有约束力，无法对抗善意第三人。用通俗易懂的话来说就是：如果写名方擅自出售房产，另一方往往无权向买家追索回房子，只能向写名方追索回房款的一半。不过即使是夫妻之间的婚内共同财产，也存在同样的风险（夫妻一方擅自卖房后，另一方无法追回房产，只能追回房款）所以我们能够接受这个公证的局限性。 【小贴士】:如果买方是不知情的第三方，那么房屋无法追回，但能向写名方要回一半房款；如果买家知道这份公证协议的存在，并且有证据证明写名方与买家恶意串通，权益受损方主张卖房合同无效。如果买家知道这份公证协议的存在，但并未与写名方恶意串通，由于写名方做为产权登记上的所有权人，是有权处分该房产的，另一方仍然无法要回房产，只能要回房款。 4.公证所需材料 确定可以办理公证后，我们就开始准备公证所需的各项资料了，打*号的都是必备的，不同公证处可能要求略有不同，请以当地公证处要求的资料为准： 1、 协议书一式三份（要在公证员监督下当面签署）；* 2、 双方身份证原件及复印件；* 3、 房屋产权证原件及复印件，如产权证原件抵押在银行，需由银行在复印件上盖“原件与复印件一致”的章子；* 4、 购房合同原件及复印件（合同再厚也要整本复印）；* 5、 银行贷款合同原件及复印件（同样整本复印）；* 6、 购房时交纳的契税、维修基金等票据原件及复印件； 7、 未写名方的出资证明（最好是银行转帐记录，没转帐记录的话就让写名方出具收据，注明已收到对方现金若干也行）； 8、 公证费，这个各地公证处收费可能不一样，通常几百万的房产，公证费也只需几千元而已。（参考《湖南省公证机构服务收费标准》中“证明涉及财产关系的合同/协议”这一项的收费标准）* 5.功夫不负有心人，协议公证尘埃落定 准备好各项资料后，我们与公证处提前约好时间（因这是首例，仍需现场讨论修改协议内容，故不能正常取号排队办理），带着满满一大包资料前往公证处，在公证处呆了整整一天，对协议做了N次最后修改，又经公证处领导N次讨论审批，终于在快下班的时候得到了一句：“走吧去录像室！” 我们填好了公证事项申请表与公证申请人权利义务告知书，当着公证员的面在所有递交的复印件上签字（每一页都要签！签得手都快断了）。整个公证经过都要全程录像，确保我们双方都是清醒的、没有受到胁迫的。公证员会就协议书中所列出的重要事项一一进行询问，并针对这份协议有可能遇到的法律风险对我们进行提示，在得到我们确定肯定以及坚定的答复后，将现场的全部询问与回答内容打印出来，我们在询问笔录上签字。最后在受理通知书回执上签字，交纳公证费，整个公证过程就告一段落了！ 接下来就是耐心等候，通常要7-10个工作日才能制证完毕，急的话可以办加快。领证可以双方一起去，也可以在办证时就约定由某一方代为领取全部公证书。 |
